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Desmascarando o mito
A promessa
A promessa
O aluguel aplicado ou aluguel investido é uma modalidade de "investimento" que algumas construtoras inventaram para "facilitar" a aquisição de um imóvel.
Aqui iremos desmistificar essa modalidade e vc entenderá as aspas acima.
O texto é longo, mas vale a pena.
Assinado por quem QUASE caiu no conto.
Primeiro vamos a uma explicação simples: Como financiar uma imóvel.
Vamos supor que você quer comprar um apartamento no valor de R$ 200.000,00.
Para fazer um financiamento, normalmente você precisa dar uma entrada. O valor dessa entrada normalmente é 20% do valor do imóvel.
Algumas construtoras trabalham com até 10% apenas.
Quando o imóvel ainda está na planta, você precisa pagar essa entrada até a entrega da unidade e o restante vai para o financiamento com o banco.
Então, para o imóvel de 200 mil reais, você precisará de 40 mil de entrada (flexibilizada durante o período de construção) 160 mil restantes será financiado.
Mas calma que não é tão simples assim a matemática!!!
Vamos supor q o imóvel demorou 24 meses para ficar pronto. Você não vai financiar apenas os 160 mil não!!!
Você vai financiar 160 mil + a valorização, a correção, os juros... chamem do que quiser, mas é a correção monetária do valor do imóvel.
O famoso INCC !!!!!!!!!
Olhem a tabela do INCC de 2021 (até o mes de outubro)
Considere a ultima coluna. Se o seu contrato fez aniversário em maio, o reajuste é de 15,26%. Se foi em agosto, 16,68%.
Então, para facilitar a conta, vamos supor q em 2 anos o INCC foi de 10% ao ano.
Seus 160 mil vira 160 mil + 10% no primeiro ano, virando 176 mil.
No segundo ano, seus 176 mil vira 176 mil + 10%.
Então o seu financiamento é de um pouco mais de 193 mil.
Portanto, o imóvel q custava 200 mil no lançamento, na verdade custa 233 mil.
Até ai, não tem nada de errado. São apenas conversões de valor futuro, valor presente...
Agora vamos explicar a jogada de marketing chamada Aluguel Aplicado.
Isso normalmente acontece quando a construtora já entregou a obra e ficou com algumas unidades.
Nesse ponto o valor do imóvel não é mais o mesmo. O imóvel pronto já esta mais valorizado.
Então seguindo o mesmo exemplo, o imóvel que era 200 mil e depois de 2 anos virou 233 mil, vamos supor que esteja sendo oferecido por 250 mil.
Agora não tem mais flexibilização da entrada e o financiamento é direto com o banco. Então o banco vai pedir os 20% de entrada a vista e o resto será financiado.
Então você pagara 50 mil a vista e 200 mil vai para o financiamento.
Ai vem a ilusão do aluguel investido.
A história que é contada
A história que é contada
O valor referente a sua entrada (aqueles 20%), nos vamos parcelar em alguns meses (normalmente 30 ou 36 meses).
Esse será o seu aluguel. Quando você terminar o aluguel, você tera a opção de comprar do imóvel e financiar os 80% restante.
Os 20% que vc pagou ao longo dos 30 ou 36 meses servirá de entrada no financiamento.
Procurem no Google sobre "reclame aqui aluguel investido" e vejam os relatos dos entrelinhas que não te contam, mas está no contrato.
Desmascarando a história
Desmascarando a história
A história que é contada pare ótima, mas tem um pequeno porém.
O primeiro ponto de desconfiança: Porque uma construtora seria tão boazinha assim em financiar um imóvel sem juros? Sem fazer nenhum reajuste, sem aplicar INCC.
Regra para a vida: Não existe nenhum negócio imobiliário que não se aplique o INCC.
Quem prometer isso, desconfie!!!!
Voltando aos nossos valores fictícios...
Você achou que ia pegar o imóvel de 250 mil, pegar 20% (50 mil), dividir por 30 meses ( aproximadamente 1600 reais por mês), pagar esse "aluguel" camarada e depois financiar os 200 mil restante no banco sem dar nenhuma entrada????
A realidade é a seguinte:
A construtora vai te oferecer esse apartamento por um valor mais caro. Bem mais caro!!!
A conta simples da construtora é: o valor real do apartamento sera o valor que você irá financiar com o banco!!!
Mas como assim???
Os 80% do valor que você vai financiar com o banco na verdade não vai ser os 200 mil e sim os 250 mil.
Com isso, se os 80% são os 250 mil, o valor real do imóvel (aquele que a construtora apresentará para você) é um pouco mais de 312 mil!!!
Então na verdade o seu aluguel é de 20% de 312 mil (uns 2000 reais por 30 meses) e depois disso você ira financiar os 250 mil (que é o preço real do imóvel.
Ai você me fala: Valor futuro, valor presente, INCC, etc... é isso mesmo...
Sim é isso mesmo!!!
Onde está o problema?
E se eu te falar que ainda não é assim a realidade. É pior!!!
As construtoras sabem que a maioria dos compradores não leem o contrato inteiro.
Os valores apresentado acima ainda está proximo de um valor justo.
Fazendo a matemática, no caso acima ocorre um juros de aproximadamente 9% ao ano.
Essa costuma ser a taxa efetiva de um financiamento.
Mas a grande verdade é que o imóvel vendido nessa modalidade costuma 50% mais caro que o valor real.
Basta você fazer uma pesquisa no bairro que você está querendo comprar e comparar o valor do metro quadrado.
Acontece que apartamentos que custariam em torno de 6500 reais o metro quadrado agora custam 10 mil o metro quadrado.
No mesmo condomínio, um aluguel que seria de 1800 reais vai custar 2800 nesses 30 meses.
Fora isso você ficará prezo num financiamento de 30 anos que começa com parcelas de quase 3 mil reais e vai diminuir 60 reais por ano.
E se vc ler os relatos no reclame aqui, verá que ainda tem construtora que aplica o reajuste (INCC) nos 80% restante!!!!!
O que fazer? Qual a soluções então??
Primeiro, pesquise aluguel no mesmo condomínio e na região.
Compare o valor do metro quadrado.
Compare o valor do imóvel pelado com um completo proto para morar.
(normalmente apartamentos com aluguel investido vem o o mínimo de infraestrutura como piso, box, quase nenhum armario, pias...) Essa comparação é importante porque as vezes vc acha o mesmo tipo de imóvel, mesma metragem, mesmo condomínio só que completo (móveis, geladeira, fogão, lava-roupa, armários, mesas) até mais barato.
Se essa for a realidade (o que normalmente é) procure um aluguem mais barato!
Ah, mas eu quero o meu imóvel próprio. Quero sair do aluguel!!
Esse é o sonho de todos. E como sempre, existem os oportunistas de sonhos!!!
Você pode se planejar e fazer um negócio melhor.
Vou dar um exemplo.
Se você procurou o aluguel investido, você vai ouvir: "é uma oportunidade única", "só tem mais uma unidade", "é pra fechar agora" e a pior de todas "você não vai encontrar um valor assim nem aqui no condomínio. quem comprou não quer sair"...
Não caia na lábia do vendedor. Pesquise!
Normalmente o valor do aluguel investido é próximo do valor da parcela do financiamento.
O financiamento tem 30 anos!!! 360 meses!!! Mais os 30 meses do aluguel são quase 400 meses!!!!!!
Se você procurar bem, vai ver que vc consegue alugar um apartamento com o mesmo tamanho na mesma região por uns mil reais mais barato!!!
Não é exagero, procure, pesquise!!! vc vai ver que é verdade!!!
Um dos investimentos mais de baixo risco e rentável que existe é o Selic.
Hoje, se vc investir no Selic 2031 (você faz o resgate em 2031) esses 1000 reais da diferença todo mês, você terá investido 110 mil e resgatará 190 mil.
Se vc resolver investir no Selic 2040, terá investido 225 mil e vai resgatar 451 mil!!!!
Lembrando que você pode fazer o aporte mensal maior se quiser e o resgate também sera maior.
Resumindo, você continuará morando num apartamento alugado do mesmo padrão que você ia comprar, e gastando o mesmo valor que você ia gastar de aluguel investido e financiamento, mas no final você juntou quase o dobro do pagaria no imóvel em 10 anos a menos!!!
Agora com esse valor investido você pode dar uma entrada em um apartamento bem melhor e continuar com parcelas do novo financiamento no mesmo valor que estava acostumado a pagar ou até menos!!!
Conclusão: Não aconselho o Aluguel Aplicado!!!
Conclusão: Não aconselho o Aluguel Aplicado!!!
Mas se for interessante para você, boa sorte!!!
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